编者按：2016年10月，国务院办公厅印发关于《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》的通知，明确提出到2020年使1亿左右农村人口在城镇定居落户。这是推动城镇化，加速破除城乡区域间户籍迁移壁垒的重大举措。与此同时，农村闲置出来的宅基地如何处置、闲置土地的农民利益如何保障，成为各方关注的焦点。作为全国第二批34个农村改革试验区之一，四川省眉山市彭山区拿到了探索建立“宅基地有偿退出机制”的入门证，先行先试，让我们一起来看看他们是怎么做的。

黄橙橙的柑橘挂了一树，翠滴滴的楠竹从高处弯下腰来轻抚屋顶，站在四川省眉山市彭山区双江村二组村民胡永林的老宅院子里，可以将山下徐徐而来的岷江尽收眼底。

在胡家搬进城里的新房后，这座老宅已闲置两年无人看管。如今，这座眼看就破败凋敝的小楼被粉饰一新，成为区里引进的重要乡村旅游项目———“盘桓小驻”的重要组成部分。

闲置破败的农村房屋如何与当下时新的乡村旅游挂上了钩？这得从我国近年来不断深化的农村改革说起。2015年底，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《深化农村改革综合性实施方案》，明确提出将进行宅基地制度改革，探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制。作为全国第二批34个农村改革试验区，彭山区拿到了探索建立“宅基地有偿退出机制”的“尚方宝剑”。

不久前，彭山区双江村的7户农户共3.7亩宅基地退回集体，乡村旅游项目顺利落地，标志着彭山探索“宅基地有偿退出机制”实现破冰。彭山建立了怎样的退出机制？效果如何？

农民进城老宅荒废闲置

宅基地难变现难利用怎么破

    45岁的胡永林和妻子10多年前就进了城，凭着一手替人理发的手艺，夫妻俩在城里开起了理发店，生意红火，早已在彭山城区购买了商品房。两年前，他又将身体不好的母亲接到了城里一起居住。从此，村里的老宅子便荒废了。

老胡的处境并非个案。2016年7月，彭山区政协对该区6个乡镇8个村54个农业社共6260户农户的宅基地使用情况进行了入户调查，发现闲置率高达18%。

“按照18%的比例和户均闲置土地210平方米推算，彭山区目前闲置农村房屋超过9000户，闲置宅基地面积近200万平方米，如果加上房前屋后的林盘面积，更是一个很大的数字。”调研组相关负责人表示，农村宅基地退出机制的不健全，既造成了土地资源浪费，也影响了农民的财产性收入。

四川省政协委员、四川恒和信律师事务所主任李正国表示，在现有法律框架下，宅基地不具备用益物权的流通属性，法律规定其不得上市交易，而只能在集体内部转让。但近年来，我国创设的“城乡建设用地增减挂钩政策”为宅基地退出开了一条口子。

按此政策，通过实施土地整理，将原有零星分散的宅基地复垦为耕地后，原集体建设用地面积扣除新建农民集中居住区用地面积，节约的集体建设用地指标可上市交易，用于城镇建设。

“但城乡建设用地挂钩必须在国家下达的指标以内，将拆旧地块和建新地块共同组成的项目区整体报批。而农民的宅基地分散零星，退出意愿参差不齐，空间上和时间上不能相对统一，面积数量达不到一定规模，难以达到立项要求。”李正国指出，零星宅基地退出操作困难，而零星宅基地的退出又是宅基地退出的关键所在。

收储挂牌上市3.6亩宅基地引来乡村旅游项目

    不久前，胡永林花了20多万元为儿子购置了一套商品房作为婚房。这笔钱，正是他申请将半亩宅基地退出后得到的补偿。

2014年，彭山区被国务院确定为全国第二批34个农村改革试验区之一，拿到了率先探索“农村宅基地有偿退出”的入门证。

农村宅基地退出补偿标准怎么定？退出后的宅基地如何处置？补偿款从哪里来？这些都是建立“农村宅基地有偿退出机制”必须要解决的问题。

经过近一年的摸排调研，彭山区发现有些宅基地复垦难度大、成本高，即使复垦后土地质量也无法达标；有些宅基地本身就处在公益事业建设、三产旅游发展规划范围内；有些房屋属于特色民居，具有保留价值。“宅基地退出后不一定非要复垦成耕地，应区别对待，多元化利用，不搞一刀切。”彭山区农改办相关负责人表示。

几经讨论斟酌，彭山区的思路逐渐清晰：由区平台公司——彭山区正兴农业发展投资有限公司（下称“正兴农业”）进行收储，再到农村产权交易所挂牌上市，对接乡村旅游项目。这样既解决了资金来源问题，又为乡村带来了发展机遇。

方案大致确定后，彭山区决定在经济、区位条件较好的双江村试上一试。没想到，听说这一政策的村民反映强烈，胡永林第一个就报了名。最后，包括胡永林在内的7户农户提交了自愿有偿退出宅基地申请。

经过充分协商，宅基地退出的补偿标准最后敲定按照征地拆迁补偿的70%核算，作为上市挂牌价格。如果招拍挂的出让价格高于挂牌价格，超出的70%返还给村集体，由村集体安排分配。

经过挂牌上市，这7户共3.7亩土地最终被一家企业收入“囊中”。如今，这些闲置的老房子已经被打造为别具风格的乡村民宿，成为乡村旅游项目———“盘桓小驻”的核心组成部分，预计春节期间就会有两个院子对外营业。

偏远地区村民意愿更强

如何保证项目不变味不走形

    并不是所有农户均享有申请有偿退出宅基地的资格。为了防止农户退出宅基地居无定所的情况出现，彭山区规定只有已经在城镇购房的农户才能参与有偿退出宅基地。

此次试水让更多人看到了机会。“不久前，我们在相对偏远的义和乡进行摸底调查，竟有100多户农户表示愿意有偿退出宅基地。”正兴农业董事长邓斌告诉笔者，从调研的情况看，越是偏远的山区，农民退出的意愿反而越强烈。

但若区位条件不占优势，农村宅基地还能否受资本青睐，这是一个问题。

值得一提的是，按照彭山区规定，通过招挂拍程序获得宅基地的企业将获得产权明晰的经营性集体建设用地，颁发集体建设用地土地使用权证，使用年限为40年。盘桓小驻项目投资人姜凌云告诉笔者，他已经拿到了3.6亩宅基地的集体建设用地使用权证。

如何保证引入的三产旅游项目不变味不走形，尤其是不能异化为乡村房地产项目呢？对此，邓斌以“盘桓小驻”项目为例，表示这3.6亩宅基地并不连片，而是零星分布在双江村各处，但在办理产权时却是按照整体项目申报，不能分割；此外，企业是否在经营，可以从税务、流水等多个方面得到反映。（张艳玲）