南广阳城村外景。　资料图

北京市房山区拱辰街道的南广阳城村，原本是京西南城郊再普通不过的一个村子。2009年，因地铁房山线的修建，需整村拆迁，南广阳城村被推进城市化的洪流。2016年9月村民回迁，南广阳城村又成了地铁广阳城站旁再普通不过的一个小区。

就是这样的一个小区，回迁3年，却没发生一起12345热线投诉，小区里秩序井然，地上无痰渍、车库像展厅、楼道像客厅，村民间其乐融融，不仅一改人们对回迁小区“脏乱差”的刻板印象，甚至解决了很多城市社区治理的难题。

随着现代化、城镇化的发展，未来会有越来越多的村民进入小区，搬上楼房。如何实现村民变居民的平稳过渡？看看这个只有3栋楼、585名村民、418户租户的小区，是如何做到的。

你想要个什么样的村庄

——党建引领，发动群众制定新居“契约”

回迁小区什么样？

吴永港可是有深切的体会。作为南广阳城村的一分子，村子拆迁的6年间，他在外面租房住过3个回迁小区。前两个还好，最严重的一个“简直是脏乱差的代表”，小区绿植拔掉改种葱，两栋楼之间搭棚子，通道、步行道被占，还要随时小心“蹦”出来的宠物们……

吴永港的遭遇不是个例。“在很多人印象中，回迁楼就是‘脏乱差’，其实很多商业小区管理得也不好。”2014年，开始准备回迁之初，南广阳城村党支部书记石印起就意识到，“我们能不能避免戴上回迁小区脏乱差的帽子？回迁后，我们怎么管理自己的小区？”

为了这，村“两委”可没少去周围管理好的小区“取经”。

“但小区要想管得好，光靠村‘两委’外出学习，回来定制度要求村民执行，那就成简单的制度上墙了，这样肯定不行，强扭的瓜不甜嘛！”石印起说，其实村民们在外面漂了6年多，或多或少都会对所在小区的管理有所不满，大家肯定都向往好的生活，必须唤醒老百姓向往好环境的内心驱动力。

答案需要全体村民来找。村里随即开展一场“大家希望新家园管成什么样”的大讨论，村“两委”班子请党员和村民代表们征集所有村民的意见。

“拆迁过渡期，九成村民是在附近租房，大家散住在39处，最远的住到了通州。”村支委吴永洪说，但接到任务，党员和村民代表们很快行动起来。“有几家住得近，两三里地，我骑上自行车就去了。”王翠平记得，她负责联系的一户人家住到了16公里外的阎村镇开古庄村，她坐着公交去了，往返两个小时。

“不能在小区里种菜”“不要养宠物”“得把小区的治安管好”“不要乱堆乱放”“车不要乱停乱放”……一条条意见由党员和村民代表们传达，汇集到村“两委”班子那里，他们将这些意见梳理归类后，反馈给村民，再次征求意见。

“充分讨论、反复征求村民意见，并不是因为这些制度太不成熟，而是想碰撞出火花，形成一种契约，并通过反复征询来强化他们的印象，让这些契约真正走进村民的心里。”石印起说。

从2014年3月到2016年7月，由村党支部牵头，经过“先党内后党外、先代表后群众”“三上三下”的研究讨论，不断地斟酌和修改，历时两年最终形成了小区管理办法。办法以南广阳城村党支部、村委会《致村民的一封信》的形式发布，共8章25条，涉及治安管理、环境保护、出租管理等多项规定，43名党员和村民代表举手表决后通过，由全村18岁以上村民在回迁时逐一签字同意后生效。

43个手印，117份约定，585颗心。他们约定，要创造一个“整洁、和谐、有序的居住环境”，用自己议定的契约治理自己共同的家园。

一人、一户、一族

——专项整治，发挥党员代表带头作用

知易行难。虽然大家都在《致村民的一封信》上“签字画押”，但真执行起来并不是一件容易的事。

“村民搬进楼房，最难转换的是思想。”石印起觉得，农民普遍有一种“领地思维”，也可以说有种“会过日子劲儿”，尽可能地利用周围的空间，所以很多小区会有毁绿种菜、种葱，在楼道、电表箱存放鞋架、纸壳、咸菜缸等现象。

但住楼房跟以前不同了，出了楼门口都是公共空间，搬上楼了，思想也要上去。于是回迁后，村“两委”由易到难，先清理楼道，再清电表箱、水表箱，再清理吐痰、自行车摆放等，针对一个个问题开展集中专项整治。

“其实要整治的问题很多，但不敢‘眉毛胡子一把抓’，怕逼得太紧，反而让大家有逆反情绪。”吴永洪介绍，每一次集中整治开始时，村民会在群里看到通知，村民代表及时传达。“7天时间是告知、提醒、教育，这以后还有不遵守约定的，就有处罚。”

“其实大家刚开始都在观望，看签的契约到底管不管用。如果一开始管不住，肯定会形成破窗效应。”石印起说，按照“有约必守、违约必罚”的契约精神，村里有明确的处罚标准，比如楼道吸烟、吐痰等情况罚100元，并将村民履约情况与福利挂钩。此外，还会有“面子上”的惩罚，比如在单元楼门或微信群里曝光“某号楼某单元某户违反某项规定”等，大家低头不见抬头见，曝光一次可就不好意思再犯了。

“提衣提领子，牵牛牵鼻子。”执行好这些制度，要有好的带头人。在守约践约的过程中，南广阳城村要求凡是要村民做到的，村“两委”和党员代表必须先行做到，全村33名党员签订《一人一户一族承诺书》，按照“一人、一户、一族”的模式，先管好自己，再管好自己一家人，再管好自己一族人，充分发挥先锋模范作用。

回迁之前，吴永港养了一只泰迪犬，但按照小区禁养宠物的契约，他只能把宠物送给别人。“当时真是舍不得！但书记、支委轮番来给我做工作，我也明白，作为党员不能拖后腿啊，只能带头执行。”3年过去了，回忆起当时送狗的场景，这个快50岁的北京大汉还是忍不住红了眼眶。

几轮专项整治下来，大半年后，小区治理就上了轨道。“这份管理办法是村民们自己制定出来的，所以，执行过程中的阻力比较小。”不过石印起明白，“思想转变是个大课题，革除旧俗、小农意识和领地意识，需要不断用制度进行约束，让他主动愿意改变。”

随后三年时间里，南广阳城村先后针对小区管理遇到的新问题，陆续形成了垃圾处理、楼道管理、停车、物业费收缴等方面的具体办法，《车位管理的决议》《村民违反房屋出租规定的惩罚办法》等12项管理办法，形成人人遵守、人人践行的一系列新契约，由党员和村民代表会议讨论通过以后付诸实施，共同营造南广阳城村人的美好家园。

一竿子插到底

——精细服务，村班子当好“物业保姆”

物业管理是社区治理的重要组成部分。居民遭遇的矛盾纠纷大多是小问题，但日积月累、反复发作，会让居民生活幸福感大打折扣。

“由于物业管理和服务存在种种问题，一方服务不到位，一方不交物业费，业主与物业公司之间很容易扯皮。”吴永洪说，在其他回迁小区，一般村“两委”都是协助或者管理物业团队，但直接管理和间接管理也是有很大区别的。因此，回迁之前，村“两委”就决定不聘请第三方物业，直接把物业工作抓起来。

把党建融入物业的好处显而易见。“村‘两委’班子平移到物业，相当于把全村最强的管理团队移过去了，这是我们对物业工作的重视。”石印起说，“我们一套人马、两套牌子，做到了物业管理一竿子插到底，中间不存在扯皮内耗，不仅减少物业公司的管理成本，更重要的是能直接解决物业管理中出现的问题，服务村民百分百不打折。”

物业团队的核心力量由村“两委”班子4人组成，全天候为居民提供物业服务，随叫随到。村里还安排1名党员和2名村民代表联系一个单元楼门20户，负责上情下达、下情上传，有了问题单元门先解决，解决不了物业解决，实现了“自家人管理自家社区”“小事不出楼门、大事不出小区”的目标。

然而，这个决定当初做得并不容易，村班子内部也是“斗争”了很长一段时间。

“物业本身就容易引起纠纷，并且村班子都没有管理物业的经验，管好了是应该的，因为村‘两委’本身就应该服务村民。但管不好，很可能前功尽弃，不仅先前的威信丧失了，甚至影响村‘两委’班子换届。受累不讨好，为什么还要做物业？”石印起回忆起当时争论的焦点还记忆犹新。

正犹豫不决的时候，恰逢北京开展主题教育，落实敢负责、敢作为、敢争先的“三敢精神”。最终，村“两委”克服了畏难情绪，接管物业，并再次着手准备《致村民的一封信》。

“小区物业费实行‘收支两条线管理’办法，村民需在年初缴纳一年的物业费，若本年度自住的是村民，当年年底将已上缴的物业费作为福利全额返还。而对于出租获利的房屋，物业管理费则只收不退。”吴永洪介绍，这样不仅让大家增强“服务有偿”的意识，也是方便对小区的管理。

“这样也就不存在由于村民不交物业费，导致物业不服务的问题，只能是我们责任心不到所以服务不到。”石印起说，村“两委”班子都是兼职做物业，服务事项多了，但不多拿一分钱工资，物业也不以盈利为目的，就是在有效管理的基础上为村民提供最优质的服务。

“给我的第二故乡南广阳城村点赞，他们发挥党员和村民的智慧，把一个社会上的老大难问题——物业管理，搞得井井有条，小区干净、整齐，村民满意称赞。”在“党建房山”微信公众号里，署名为“冯景兰”的网友如此留言。本报记者　杨瑞雪